Mercado imobiliário continua a crescer, mas de forma tímida
A indústria imobiliária foi um dos sectores económicos que mais conheceu desenvolvimento no início da segunda década de 2000. Mas o que não se pode dizer é que este desenvolvimento tenha sido inclusivo e sustentável, já que a parte da produção imobiliária era baseada em preços bastantes especulativos.
Há pouco menos de oito anos, o mercado imobiliário era um dos sectores que maiscrescia. Tratou-se de um crescimento aliado ao aumento do poder de compra da classe média, a chegada de expatriados e as recentes descobertas de reservas de gás natural que faziam crescer a procura por escritórios, apartamentos e espaços para arrendamentos no país.
Nesse período, o sector imobiliário caracterizou-se por um enorme potencial de crescimento, com a par- ticularidade de ser transversal a todos os segmentos: habitação, escritórios, turismo e retalho.
Um estudo publicado em 2014 pela consultora Prime Yield indicava que o mercado habitacional de Maputo deveria continuar a crescer com a absorção quase imediata dos produtos que iam sendo concluídos. Mas, após anos consecutivos de crescimento forte, desde 2009, o de- sempenho económico de Moçam- bique abrandou consideravelmente. Segundo o Director-geral da Real Estate Consulting (REC), Nuno Tavares, o sector imobiliário em poucos anos ressentiu-se dos terríveisefeitos da crise.
A contribuir para este cenário, estão vários factores de ordem económica, demográfica e social. Associado a isso foi o aumento do poder de compra da classe média, a chegada de expatriados e a concretização dos projectos estruturantes previstos para o país, numa conjugação de factores que tem resultado no aumento da procura de produtos imobiliários e, consequentemente, no investimento neste sector. E não é de admirar que a indústria imobiliária tenha sido um dos sectores que progredia a um compasso delirante, acompanhando o crescimento económico que o país registava.
Um estudo publicado pela consultora Prime Yield em 2014 indicava que o mercado habitacional de Maputo deveria continuar a crescer com a “absorção quase imediata dos produtos que iam sendo concluídos”.
Particularmente ao mercado de escritórios, indicava que Moçambique continuaria a exibir uma boa performance económica e ser destino de muitas empresas estrangeiras. Além disso, refere o mesmo estudo, o tecido empresarial nacional continuava também a qualificar-se principalmente na área das PME’s.
Contudo, apesar de estar em franco crescimento, a produção imobiliária continuava a ser insuficiente para uma nova procura, tanto em quantidade como em adequação, já que, por exemplo, em termos habitacionais, o grosso do desenvolvimento imobiliário em anos mais recentes se dirigia aos seguimentos média-alta e alto, sendo que a franja da procura está situada na classe média e baixa.
Entretanto, após vários anos consecutivos de crescimento forte, o desempenho económico de Moçambique abrandou para o ritmo mais lento desde 2009. Como consequência disso, o sector imobiliário, em poucos anos ressentiu-se dos terríveis efeitos da crise.
Tal como sustenta Nuno Tavares, “normalmente o ciclo imobiliário avança se o ciclo da economia (oferta e procura) evolui. Se olharmos para o mercado atentamente em 2012 e 2014 foi o pico do mercado imobiliário, atingindo valores recordes nunca antes vistos nos vários seguimentos do imobiliário”. Mas também, continua Tavares, “a partir de 2014, 2015 esse ciclo económico e imobiliário começara a entrar numa fase descendente”.
Desde então, o mercado imobiliário reflectiu no estado da economia e os desejos dos investidores. “Entre 2014 e 2015 houve um abrandamento devido ao adiamento das decisões do gás, e a partir de 2016 houve uma crise acentuada”, prossegue Catarina Esteves, Directora da Prime Yield.
As razões que ditaram este abrandamento tiveram que ver com a redução do investimento directo estrangeiro em resultado do endividamento público e a descida do rating que teve impacto considerável nas decisões de investimento estrangeiro, na medida em que tem um impacto directo no custo do capital. Neste contexto, os preços das propriedades reduziram em cerca de 40% em 2016 em algumas áreas da Cidade de Maputo. Este facto levou com que a oferta superasse a demanda. Apesar deste cenário, o seguimento de retalho continuou resiliente, sofrendo um impacto relativamente reduzido, tendo em conta que a economia continuará a expandir e diversificar-se geograficamente, apesar da actual performance negativa.
Entre 2017 e 2018, o mercado imobiliário continuou a sofrer os efeitos da crise, mas com tendências de se ajustar. Não obstante, Moçambique ainda continua a ser um potencial destino de investimento do ponto de vista das oportunidades de negócio que oferece ao longo da próxima década e meia.
“A economia estabilizou. Os dados estatísticos apontam para um crescimento médio nos últimos cinco anos, entre 2 e 4%. O motor de desenvolvimento da economia está ligada a indústria extractiva e de logística com crescimento acima dos 10%, o que significa que os outros sectores estão com crescimento negativos”, apontou Tavares.
Entretanto, um estudo apresentado pelo consórcio Meridian 32 refere que no actual contexto há um grande optimismo em relação ao futuro do mercado imobiliário, destacando os esforços em curso para a pacificação do país, o combate contra a corrupção e o provável regresso dos parceiros externos que apoiam o Orçamento do Estado.
Do ponto de vista macroeconómico são apontados como condições essenciais a retoma do crescimento económico para níveis anteriores, isto é, numa média anual de cerca de 7 %, suportado por taxas de câmbio estáveis e taxas de juro inferiores a 12%; a melhoria do clima de negócios; redefinição das políticas de turismo e habitação, agilidade na aprovação e licenciamento de projectos e cumprimentos dos planos municipais de urbanização.
Apesar do cenário nebuloso vivido nos últimos anos neste sector, as oportunidades vão surgindo, sobretudo com o anúncio da Decisão Final de Investimento, na língua inglesa denominada FID, com valores que representam cerca de cinco vez- es o actual PIB de Moçambique.
Estamos a falar do maior investi mento privado da história do país e parece clara a ideia de que quando os projectos estruturantes da extracção de gás avançam, injectando gente e, acima de tudo, muitos biliões na economia, à procura por habitação própria e espaços de escritórios aumente de novo e exponencialmente.
Neste sentido, os projectos de Petróleo e Gas serão determinantes para a melhoria dos investimentos na indústria imobiliária do país.
Segundo Catarina Esteves, estima-se que actualmente a construção represente menos de 7% do PIB, mas com perspectivas de crescimento. “Não obstante, sente-se que os players do mercado começam a animar-se e, ainda que tímido, há já um arranque de projectos em Mapu- to, onde se vê toda a movimentação que as obras trazem”, salientou. Estes projectos residenciais, adiciona, situam-se nas zonas primes, como a Polana, mas também na Dona Alice, dirigindo-se sobretudo às classes média-alta e alta.
Seguimentos do imobiliário: Retalho na linha da frente entre os anos de 2015 e 2018
Segmento residencial
Este segmento registou a pior performance entre os anos 2015 e 2017, essencialmente por força da considerável retracção na economia e investimento e consequente abrandamento da procura por habitação, desvalorização da moeda, e o nível de taxas de juro aplicadas no crédito à habitação a sufocarem as famílias da classe média.
Em 2018, o segmento residencial continuou a ser fortemente marcado pelo desajuste entre a oferta e a procura, predominando um “stock” deficitário para a classe média.
Na cidade de Maputo, continuam a predominar os empreendimentos residenciais mais direccionados para as classes média-alta e alta, sendo notório um abrandamento do ritmo das vendas face a períodos de grande expansão, como os níveis de especulação verificados entre 2009 e 2014.
A classe média continua a ser uma força da procura para a qual é necessário desenvolver produtos, estando a surgir já novos empreen- dimentos para esta classe a preços mais baixos e localizados fora do centro da cidade de Maputo, como é a zona de Marracuene.
Segmento de escritórios
Entre 2015 e 2018, o segmento de escritórios registou um excesso de oferta e com as rendas médias a descerem gradualmente ao longo dos anos. Catarina Esteves realça que a conjuntura levou a uma baixa das rendas de 10% na zona da Polana Cimento A e de 14% no Bairro Central C. As yields mantêm-se relativamente estabilizadas, entre 9% e 11%.
Neste período, assistimos também ao fenómeno da relocalização por parte de algumas entidades que decidiram sair de zonas primes para zonas secundárias à procura de rendas mais baixas, bem como foi o caso da Nestlé, entre outros.
No último trimestre de 2018, apa- recem alguns indicadores positivos, com o Moza Banco a adquirir a sua nova sede com 15 pisos no novo empreendimento comercial JAT VI, o Barclays/ABSA Bank a adquirir a sua nova sede com 4 pisos de escritórios na RANI TOWERS e a empresa in- ternacional ENI a fechar contrato, no primeiro trimestre de 2019, com o promotor “JAT Constrói” para 10 pisos de escritórios empreendimento JAT VI.
Segmento de retalho
Este segmento foi o que apresentou melhor performance entre os anos 2015 e 2018 com a entrada de novos retalhistas no mercado como foi o caso da rede de supermercados “CENTRAL” do grupo português SONAE, na região de Maputo, e a “SHOPPIES”, a maior rede de supermercados em Botswana, com presença em vários países africanos, a abrir a sua primeira unidade no novo shopping Mall de TETE.
No último trimestre de 2018, o país assistiu a insolvência e encerramento da cadeia de supermercados CENTRAL, com participação do grupo Português SONAE, a colocar no desemprego mais de 400 pessoas.
As boas notícias chegam logo no primeiro trimestre de 2019, com a rede de supermercados PREMIER SUPERSPAR a tomar a posição da rede CENTRAL nas principais lojas, com especial enfoque para a loja do Shopping Center JAT VI.
A construção de novos centros comerciais de categoria regional em algumas cidades-chave do país como Maputo, Matola, Tete, e Pemba influenciou significativamente o “stock” de espaços qualificados em Moçambique.
Com a inauguração do centro comercial Baia Mall, na Avenida da Marginal em Maputo e a abertura do Novare Mall, na cidade da Matola, em Dezembro de 2017, vêm acrescentar a oferta de espaços na província de Maputo em 54.242 m2.
Segmento industrial e logístico
Esta componente do mercado esteve estagnada entre os anos de 2015 e 2018, sobretudo devido a falta de espaços qualificados nas principais zonas industriais da cidade.
Para colmatar esta lacuna, a Agility Logistics iniciou, em meados de 2018, a construção do maior parque comercial e industrial da África Austral com área de 175.000 m2 de armazéns eficientes e de classe mundial, num terreno de 29 hectares em Marracuene.
Espera-se que este investimento, na ordem dos USD100 milhões, venha a impulsionar o desenvolvimento socioeconómico daquela região do sul do país.
Segmento de turismo
A Cidade de Maputo, em particular, continua a registar um crescimento assinalável com o aumento sucessivo do número de alojamentos. Em 2018, o destaque vai para a abertura do hotel STAYEASY MA- PUTO com 125 quartos, junto ao novo Shopping Baía Mall, e o Hotel Meliá Maputo Sky, parte integrante do empreendimento comercial JAT VI, composto por um edifício de 16 pisos, com 172 quartos.
A entrada destas infra-estruturas veio contribuir para o incremento da oferta e diversificação do alojamento na cidade de Maputo. No caso do Hotel Meliá Maputo Sky, o projecto resultou de um investimento do Grupo Hoti Hotéis no mercado nacional, onde se associou ao promo- tor “JAT Constrói”, com a finalidade de “aumentar a oferta de serviços de hotelaria” dirigidos ao segmento de negócios e empresas.
Segundo a Directora da Prime Yield, o turismo de negócios continua a ser o principal motor para a ocupação hoteleira em Maputo.
Enquanto a diária dos hotéis de três e quatro estrelas observaram uma subida (respectivamente de 32% e 11%), sobretudo pela forma de fazer reflectir o aumento de custos e mesmo apesar do decréscimo da procura, os hotéis de cinco estrelas revelaram um ligeiro ajuste da diária em baixa (- 4%).
A confiança no futuro espelha-se, no entanto, com a abertura de 4 unidades hoteleiras em 2018, de cadeias internacionais, ou seja, aproximadamente 370 quartos para responder à procura de turistas e executivos.
Existem ainda duas cadeias inter- nacionais à procura de parceiro para abrir unidades no médio prazo de (2 anos).
Formalização e regulação constituem principais entraves que minam a prosperidade e/ou sustentabilidade deste mercado
O desenvolvimento da indústria imobiliária trouxe consigo lacunas com especial incidência na formalização e regulação do sector. Seja ao nível da reunião de informações sobre as mais várias vertentes da indústria, seja ao nível da de melhor regulação das actividades ou ao nível do estabelecimento de normas e práticas internacionais.
De acordo com o Director-geral da REC, na área da fiscalização, existem casos de fiscalização abusiva e que não está a ser controlada pelas próprias entidades. “Ora, isso dificulta o trabalho diário dos agentes imobiliários, que pretendem oferecer um serviço de qualidade, de excelência e de transparência”, referiu Tavares.
Para além das questões acima levantadas, Tavares defende que seria importante avançar neste momento com questões como as cooperativas de construção ou os fundos imobiliários.
No que diz respeito ao ordenamento territorial, as lacunas estão ligadas as ferramentas como planos de ordenamento turístico, e de infraestruturas de transporte terrestre e marítimo, bem como redes de saneamento.
Uma outra lacuna neste mercado tem a ver com os impostos que incidem sobre este tipo de actividade, sobretudo na questão do arrendamento, porque também a percepção de que estes arrendamentos são feitos completamente fora do controlo fiscal, uma vez que o fisco não consegue taxar como devia.
Em entrevista ao O.Económico, o Director-geral dos Impostos, Augusto Tacarindua, referiu que esta é uma realidade que a Administração Tributária ainda não está a conseguir tributar os rendimentos de quarta categoria que decorem de arrendamentos.
“A parte que efectivamente não conseguimos está ligada a arrendamentos entre os singulares. Porque na maioria das vezes os contratos são verbais e não são formalizados”, apontou Tacarindua.
Segundo o Director-geral dos Impostos, este é um problema que foi identificado há bastante tempo. Neste sentido, para colmatar esta lacuna, a estratégia da Autoridade Tributária passa por trabalhar em parceria com os Conselhos Autárquicos e sustenta que a lei 19/2017 que altera o código de imposto sobre o rendimento de pessoas singulares prevê entre outras coisas: a partilha de 5% da receita com os Municípios para incentivar os Municípios, já que são os donos da gestão local, a colaborarem a administração tributária na identificação de apartamentos ou casas arrendadas, para garantir a cobrança desses impostos e esta Lei já foi publicada, o que constitui o culminar de todo o tipo de reflexão.
